第67章 試水全租房
韓娛，我才不要做舔狗 作者：瓶中養魚 投票推薦 加入書簽 留言反饋
第67章 試水全租房
簡單介紹情況後，林婧還把提前準備的另外一份資料遞到劉宇盛麵前，如數家珍的指著一張張照片介紹道：“這幾頁依次是龍山區漢南洞的別墅區、瑞草區盤浦洞的高檔公寓以及江南區廳附近的三成洞高級公寓。”
“其中漢南洞附近的別墅麵積都比較大，售價也比較貴，均價在50億韓元上下，如果不抵押您現在住的別墅，即使隻是支付30%首付，也會占據大量流動資金。
“盤浦洞的a park公寓麵積雖然比較小，除了頂層豪宅基本在80 - 90平米之間，但卻是眺望漢江的絕佳地點，單價在12億左右很適合您一個人居住。”
“三成洞的高級公寓則在江南區的核心位置，也是富人比較集中的位置，單價與盤浦洞差不太多，這幾個隻是我覺得比較不錯的，之後中介還會把信息陸續發過來，我也會陸續過去看房，然後進一步匯總。”
聽著林婧如數家珍地介紹每處房產的不同特點，劉宇盛不禁感慨道：“這裏好像都很貴啊，資金占用也比較大，有沒有便宜點的？”
劉宇盛雖然知道未來首爾房價直線上漲的前景，準備借助銀行貸款作為杠杆賺些差價，但沒想到首爾的房子竟然這麽貴，頓時有點提不起興致。
因為他已經把籌建娛樂公司排上日程，所以並不準備把太多的資金質押在房產上。
“我之前說的都是首爾最豪華的地段，別的地方實際並不貴，目前漢江以南一套兩室一廳普通公寓4-8億韓元，漢江以北的要便宜不少，兩室一廳普通公寓3-5億。
“因為在半島除了正常的房屋租賃，一種‘全租房’的模式也很常見，簡單說就是租戶為了減輕租金負擔，租房時會直接給房東一筆房價50%-80%的保證金，這樣就可以簽訂兩年左右的協議，在此期間內房東會免除所有租金，並在協議到期後返還保證金，如果想知道細則我可以給您介紹下。”
“又做了很多功課麽?那你就說下吧！”劉宇盛很喜歡她這種細心的工作態度，這可能也是父母選中林婧來協助自己的原因。
“好的，因為08年危機後首爾的地價一直在緩慢攀升，現在專門有一批人，抓住了首付比例、銀行利率和租戶心理三個部分的規律，創造出了一種前所未有的投資方法。”
“比如說一座價值5億的房子，正常每月租金是20w韓元，而全租房的做法則是，收取租客房價50%左右的保證金2.5億，一年或兩年協議到期後全額返還保證金。”
聽她介紹完之後劉宇盛立刻陷入了思考，站在租客的角度，他們自然覺得自己並不吃虧，一分錢不花白住對方兩年的房子，實際隻是是讓渡了那2.5億資金的使用權。
因為半島的利率比較低，把錢存在銀行遠沒有這麽多利息，房客也認為很劃算。
沒錢支付保證金的人即便直接跟銀行貸款來交保證金，付出的利息也隻有原本房租的30% - 50%，既能強製存錢，還可以避免承擔通貨膨脹的風險，所以很多人都樂意這麽做。
作為房東就更厲害了，價值5億的房子，貸款買房的話，如果首付30%，要支付1.5億，如果通過全租房的方式出租，一次性能拿到50%，也就是2.5億的保證金。
相當於用房客的資金炒房，拿損失租金與上漲房價的差額就是獲利的來源。
隻要首付比例低於保證金比例，理論上甚至可以無限套娃，買無限多的房產，讓房源變得更加緊缺，繼續催升房價。
即使房價不變，利率短期升高，他們也可以靠多收的保證金維持這個遊戲。
一旦房價大漲，這些投資人在多重貸款的杠杆放大下，資產就會呈幾何倍數提升。
“這種玩法的本質就是拿利率上漲速度與房價上漲速度對賭吧？這個國家幾乎所有的資源都集中在一個城市，隻要不出意外，利率肯定是跑不過房價的，不過隻能在首爾玩玩，換個地方可能就要出事。”想明白一切後，劉宇盛直接點出了其中的關鍵。
這種玩法確實很有意思，不過在國內肯定行不通，國內不僅有各種限購和貸款政策限製，也容易被監管部門定義成非法集資或者龐氏騙局。
她最近搜集了很多相關信息，也學了不少相關的金融知識。
她也隻是覺得全租房的方式很巧妙，卻沒意識到模式的背後是利率與房價的關係。
直到聽到劉宇盛這個說法才恍然大悟，立刻對這位年齡不大的老板充滿了敬佩，於是繼續介紹道：“這些在半島都是合法的，而且我剛才說的保證金50%是相對保守的說法，租戶的保證金甚至可以收取70%，甚至更高的。”
“租客有那麽多錢出保證金，不會自己買房麽?”
“年齡大的人肯定優先買房，不少年輕人因為不確定是否能在首爾安頓下來，所以一般都會有兩三年的過渡期，個人貸款又比較方便，所以還是更傾向於全租房。”
“你想過房價暴跌後的結果麽？”劉宇盛雖然知道首爾房價大漲是未來的趨勢，但他還是想測試下林婧的水平。
“之前出現過房東因為房價波動或者操作不當，造成資金鏈斷裂的情況，最壞的結果就是房主帶著保證金跑路，暴雷後房客還不上銀行貸款最後跳樓，不過那些都是極端情況，隻要杠杆別搞太高應該沒什麽大問題。”
“你倒是挺有信心的，咱們也可以試著參與一下吧，房子可以掛在公司名下麽？”劉宇盛並沒想反對林婧的建議，隻不過成為明星後，他有些過於顯眼，所以不想名下掛太多的房產。
“全租房的房東多數是以個人的名義從事租房活動的，但我也查詢過相關的規定，專門經營房地產的企業或者房地產投資公司，也可以以公司的名義持有大量房產。”
“那樣的話還要一筆啟動資金吧？我住的這一棟抵押的話能貸多少錢？”
簡單介紹情況後，林婧還把提前準備的另外一份資料遞到劉宇盛麵前，如數家珍的指著一張張照片介紹道：“這幾頁依次是龍山區漢南洞的別墅區、瑞草區盤浦洞的高檔公寓以及江南區廳附近的三成洞高級公寓。”
“其中漢南洞附近的別墅麵積都比較大，售價也比較貴，均價在50億韓元上下，如果不抵押您現在住的別墅，即使隻是支付30%首付，也會占據大量流動資金。
“盤浦洞的a park公寓麵積雖然比較小，除了頂層豪宅基本在80 - 90平米之間，但卻是眺望漢江的絕佳地點，單價在12億左右很適合您一個人居住。”
“三成洞的高級公寓則在江南區的核心位置，也是富人比較集中的位置，單價與盤浦洞差不太多，這幾個隻是我覺得比較不錯的，之後中介還會把信息陸續發過來，我也會陸續過去看房，然後進一步匯總。”
聽著林婧如數家珍地介紹每處房產的不同特點，劉宇盛不禁感慨道：“這裏好像都很貴啊，資金占用也比較大，有沒有便宜點的？”
劉宇盛雖然知道未來首爾房價直線上漲的前景，準備借助銀行貸款作為杠杆賺些差價，但沒想到首爾的房子竟然這麽貴，頓時有點提不起興致。
因為他已經把籌建娛樂公司排上日程，所以並不準備把太多的資金質押在房產上。
“我之前說的都是首爾最豪華的地段，別的地方實際並不貴，目前漢江以南一套兩室一廳普通公寓4-8億韓元，漢江以北的要便宜不少，兩室一廳普通公寓3-5億。
“因為在半島除了正常的房屋租賃，一種‘全租房’的模式也很常見，簡單說就是租戶為了減輕租金負擔，租房時會直接給房東一筆房價50%-80%的保證金，這樣就可以簽訂兩年左右的協議，在此期間內房東會免除所有租金，並在協議到期後返還保證金，如果想知道細則我可以給您介紹下。”
“又做了很多功課麽?那你就說下吧！”劉宇盛很喜歡她這種細心的工作態度，這可能也是父母選中林婧來協助自己的原因。
“好的，因為08年危機後首爾的地價一直在緩慢攀升，現在專門有一批人，抓住了首付比例、銀行利率和租戶心理三個部分的規律，創造出了一種前所未有的投資方法。”
“比如說一座價值5億的房子，正常每月租金是20w韓元，而全租房的做法則是，收取租客房價50%左右的保證金2.5億，一年或兩年協議到期後全額返還保證金。”
聽她介紹完之後劉宇盛立刻陷入了思考，站在租客的角度，他們自然覺得自己並不吃虧，一分錢不花白住對方兩年的房子，實際隻是是讓渡了那2.5億資金的使用權。
因為半島的利率比較低，把錢存在銀行遠沒有這麽多利息，房客也認為很劃算。
沒錢支付保證金的人即便直接跟銀行貸款來交保證金，付出的利息也隻有原本房租的30% - 50%，既能強製存錢，還可以避免承擔通貨膨脹的風險，所以很多人都樂意這麽做。
作為房東就更厲害了，價值5億的房子，貸款買房的話，如果首付30%，要支付1.5億，如果通過全租房的方式出租，一次性能拿到50%，也就是2.5億的保證金。
相當於用房客的資金炒房，拿損失租金與上漲房價的差額就是獲利的來源。
隻要首付比例低於保證金比例，理論上甚至可以無限套娃，買無限多的房產，讓房源變得更加緊缺，繼續催升房價。
即使房價不變，利率短期升高，他們也可以靠多收的保證金維持這個遊戲。
一旦房價大漲，這些投資人在多重貸款的杠杆放大下，資產就會呈幾何倍數提升。
“這種玩法的本質就是拿利率上漲速度與房價上漲速度對賭吧？這個國家幾乎所有的資源都集中在一個城市，隻要不出意外，利率肯定是跑不過房價的，不過隻能在首爾玩玩，換個地方可能就要出事。”想明白一切後，劉宇盛直接點出了其中的關鍵。
這種玩法確實很有意思，不過在國內肯定行不通，國內不僅有各種限購和貸款政策限製，也容易被監管部門定義成非法集資或者龐氏騙局。
她最近搜集了很多相關信息，也學了不少相關的金融知識。
她也隻是覺得全租房的方式很巧妙，卻沒意識到模式的背後是利率與房價的關係。
直到聽到劉宇盛這個說法才恍然大悟，立刻對這位年齡不大的老板充滿了敬佩，於是繼續介紹道：“這些在半島都是合法的，而且我剛才說的保證金50%是相對保守的說法，租戶的保證金甚至可以收取70%，甚至更高的。”
“租客有那麽多錢出保證金，不會自己買房麽?”
“年齡大的人肯定優先買房，不少年輕人因為不確定是否能在首爾安頓下來，所以一般都會有兩三年的過渡期，個人貸款又比較方便，所以還是更傾向於全租房。”
“你想過房價暴跌後的結果麽？”劉宇盛雖然知道首爾房價大漲是未來的趨勢，但他還是想測試下林婧的水平。
“之前出現過房東因為房價波動或者操作不當，造成資金鏈斷裂的情況，最壞的結果就是房主帶著保證金跑路，暴雷後房客還不上銀行貸款最後跳樓，不過那些都是極端情況，隻要杠杆別搞太高應該沒什麽大問題。”
“你倒是挺有信心的，咱們也可以試著參與一下吧，房子可以掛在公司名下麽？”劉宇盛並沒想反對林婧的建議，隻不過成為明星後，他有些過於顯眼，所以不想名下掛太多的房產。
“全租房的房東多數是以個人的名義從事租房活動的，但我也查詢過相關的規定，專門經營房地產的企業或者房地產投資公司，也可以以公司的名義持有大量房產。”
“那樣的話還要一筆啟動資金吧？我住的這一棟抵押的話能貸多少錢？”